Infissi in una casa in affitto: chi paga cosa fra proprietario e inquilino

La finestra non chiude più, il vetro si è rotto, la tapparella si è bloccata. Chi sostiene la spesa lo decide un criterio solo, ed è più semplice di quanto sembri.

Una domanda che arriva sempre troppo tardi

La telefonata è di quelle imbarazzate. L’inquilino dice che la finestra della camera non chiude più bene e che d’inverno si sente l’aria. Il proprietario risponde che quando ha consegnato la casa la finestra funzionava. Nessuno dei due sta mentendo, e nessuno dei due sa con certezza chi debba pagare.

È una scena comunissima, e ha una particolarità: quasi sempre si affronta quando il problema è già lì, cioè nel momento peggiore per discuterne serenamente. Eppure la materia non è nebulosa come sembra. Esiste una regola generale nel Codice civile, esiste una tabella che elenca le voci una per una, ed esistono un paio di punti fermi che sorprendono chi non li conosce — compreso il fatto che certe clausole scritte nel contratto non contano nulla.

Questo articolo mette in ordine la questione per entrambe le parti: per chi affitta un immobile e vuole sapere cosa gli spetta, e per chi ci vive e vuole sapere cosa può chiedere. Non sostituisce il parere di un legale sul singolo contratto, ma evita di litigare su cose che sono già state decise da qualcun altro.

La regola di fondo, in due articoli

Il punto di partenza sta nel Codice civile ed è più netto di quanto la vulgata suggerisca.

L’articolo 1576 stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. È la norma che assegna al proprietario la manutenzione straordinaria e all’inquilino quella ordinaria.

L’articolo 1609 dice poi quali siano queste piccole riparazioni, e lo fa con una definizione che è la chiave di tutto: sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Non conta quanto costa la riparazione. Conta se il guasto viene dall’uso o dal tempo.

È un criterio elegante, e vale la pena averlo chiaro perché risolve da solo la maggior parte dei casi dubbi. Una guarnizione consumata perché la finestra è stata aperta e chiusa migliaia di volte in vent’anni non è un deterioramento da uso in senso tecnico: è vetustà, cioè fine vita del componente. Una maniglia forzata è un’altra cosa. Il confine non è sempre nitido, ma la domanda da porsi è sempre la stessa: è successo perché la casa è stata abitata, o perché quel pezzo era arrivato alla fine?

Voce per voce: la tabella degli oneri accessori

Accanto alla regola generale esiste uno strumento molto più operativo, ed è quello che nella pratica si usa davvero: la tabella degli oneri accessori, concordata fra le associazioni della proprietà e degli inquilini e allegata al decreto ministeriale che disciplina i contratti tipo. Elenca decine di voci e per ciascuna dice a chi tocca.

Per quello che riguarda i serramenti, le voci indicate a carico del conduttore sono queste:

• la manutenzione ordinaria di infissi e serrande
• il rifacimento di chiavi e serrature
• la sostituzione dei vetri
• la verniciatura di opere in legno e metallo

	Di norma all’inquilino	Di norma al proprietario
Serramenti	Manutenzione ordinaria di infissi e serrande	Sostituzione integrale dei serramenti
Vetri	Sostituzione di un vetro rotto durante l’uso	Vetro difettoso o rotto per vetustà o evento fortuito
Serrature	Rifacimento di chiavi e serrature	Meccanismo arrivato a fine vita
Finiture	Verniciatura di opere in legno e metallo	Rifacimento reso necessario dal degrado del serramento
La causa	Deterioramento prodotto dall’uso	Vetustà o caso fortuito

Due avvertenze, perché la tabella va letta per quello che è. La prima: non contiene una voce sulla sostituzione integrale degli infissi. Non è una dimenticanza, è che quel caso non è manutenzione ordinaria: ricade nella regola generale dell’articolo 1576 e quindi sul proprietario. La seconda: per le voci non previste, la tabella stessa rimanda alle norme di legge e agli usi locali, che possono variare da zona a zona.

La clausola che non vale, anche se l’hai firmata

Qui c’è il punto che sorprende di più, e vale per entrambe le parti saperlo.

Capita di trovare nei contratti una riga del tipo «la sostituzione degli infissi è a carico del conduttore». Una pattuizione di questo genere, che ribalta sull’inquilino la manutenzione straordinaria, è considerata nulla: contrasta con la disciplina della locazione, e il fatto che sia stata sottoscritta non la rende efficace. Non è una questione di buona fede di chi l’ha scritta — spesso quelle righe vengono da modelli copiati e ricopiati negli anni.

Una firma non trasforma una spesa straordinaria in una spesa ordinaria.

Restano invece pienamente legittime le pattuizioni che riguardano la piccola manutenzione, cioè quella che la legge già assegna all’inquilino: lì il contratto può specificare, dettagliare, chiarire. È utile che lo faccia, anzi: molte discussioni nascono proprio dove il contratto tace.

I casi che nella pratica creano più discussioni

La teoria è chiara. È nei casi concreti che ci si accapiglia, e sono quasi sempre gli stessi quattro.

Il vetro rotto

La tabella lo assegna all’inquilino, ma la domanda vera è come si è rotto. Un vetro urtato da chi abita la casa è deterioramento da uso. Un vetro che cede da solo, o che si rivela difettoso, o che si rompe per un evento esterno, appartiene a un’altra categoria. Vale la pena, quando succede, fotografare la situazione prima di intervenire.

La finestra che non chiude più

È il caso più frequente e il più ambiguo. Un serramento che si è scentrato può aver bisogno solo di una regolazione della ferramenta — manutenzione ordinaria, quindi inquilino — oppure può non chiudere più perché il telaio è deformato e il componente è a fine corsa, che è vetustà. La differenza la fa un tecnico in dieci minuti, e conviene farla stabilire da lui invece che dalle rispettive convinzioni.

La tapparella bloccata

Stessa logica: la cinghia che si rompe per l’uso quotidiano è una cosa, il cassonetto che cede o il meccanismo che ha esaurito la sua vita utile sono un’altra. È anche il punto in cui più spesso si scopre che nessuno dei due sapeva com’era messo quel cassonetto.

La condensa e la muffa attorno alla finestra

È il caso più delicato, perché la causa può stare da entrambe le parti: un serramento vecchio e disperdente, un ponte termico nel muro, oppure abitudini di ventilazione insufficienti in una casa diventata molto più ermetica. Attribuire la colpa a occhio, qui, è un esercizio inutile: serve capire da dove viene l’umidità prima di decidere chi paga.

Le zanzariere che ha montato l’inquilino

C’è poi una categoria a parte, che riguarda non ciò che si rompe ma ciò che si aggiunge: zanzariere, tende da sole, inferriate, una motorizzazione sulle tapparelle. Sono interventi che l’inquilino fa spesso di tasca propria, e quasi nessuno si chiede a chi appartengano quando il contratto finisce.

Il Codice civile distingue due figure. I miglioramenti (articolo 1592) non danno di norma diritto a un’indennità, a meno che il locatore vi abbia acconsentito: e il consenso, per la giurisprudenza, non si ricava dalla semplice tolleranza, deve essere una manifestazione di volontà chiara. Le addizioni (articolo 1593) seguono invece una logica diversa: non si possono fare senza il consenso del proprietario, ma chi le ha fatte ha diritto di toglierle alla fine della locazione, purché ciò avvenga senza danneggiare l’immobile — salvo che il proprietario preferisca tenerle, e in quel caso deve indennizzarle.

Tradotto sul concreto: una zanzariera avvitata al telaio, che si smonta lasciando qualche foro, è tendenzialmente un’addizione rimovibile; un serramento sostituito integralmente, che non si può togliere senza rimettere il vecchio, entra nel campo dei miglioramenti. La differenza pratica è enorme, e si evita del tutto con due righe di accordo scritto prima di montare qualcosa.

Il momento che risolve tutto: la consegna delle chiavi

Se c’è una cosa che vale più di qualunque discussione successiva, è cosa è stato messo per iscritto all’inizio. E qui la legge contiene un dettaglio che quasi nessuno conosce e che dovrebbe far muovere soprattutto l’inquilino.

L’articolo 1590 stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, «in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti», salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso conforme al contratto. E aggiunge la regola che cambia tutto: in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Se nessuno ha descritto com’era la casa, la legge dà per scontato che fosse a posto.

Vuol dire che l’assenza di un verbale non è una situazione neutra: penalizza chi entra, perché lo mette nella posizione di dover dimostrare che una finestra era già malmessa. Lo stesso articolo precisa comunque che il conduttore non risponde della perdita o del deterioramento dovuti a vetustà, il che riporta tutto al criterio di prima.

Un verbale di consegna con lo stato degli infissi — quali sono, come si chiudono, in che condizioni sono vetri, guarnizioni, serrature e tapparelle — corredato da qualche fotografia datata, è il documento che due anni dopo distingue un deterioramento da uso da uno da vetustà. Senza, si finisce a confrontare ricordi, ed è un confronto che non vince nessuno.

È una raccomandazione che facciamo volentieri a entrambe le parti, perché protegge entrambe. Al proprietario evita di vedersi restituire un appartamento in condizioni peggiori senza poterlo dimostrare; all’inquilino evita di sentirsi attribuire guasti che ha trovato entrando.

E le finestre che non sono dentro casa?

Una confusione ricorrente riguarda i serramenti che stanno fuori dall’appartamento: le finestre del vano scala, quelle dei pianerottoli, il portoncino d’ingresso dell’edificio. Non appartengono a nessuno dei due in particolare, sono parti comuni, e seguono un doppio binario.

Da un lato la spesa viene decisa e ripartita in condominio secondo le regole condominiali, e arriva al proprietario in quanto condomino. Dall’altro, nel rapporto fra proprietario e inquilino, si applica lo stesso criterio visto finora: le spese di conduzione e di manutenzione ordinaria delle parti comuni rientrano fra gli oneri accessori e restano al conduttore, mentre la manutenzione straordinaria — la sostituzione integrale di quelle finestre — resta al proprietario.

La conseguenza pratica è che l’inquilino può trovarsi addebitata una quota di spese decise in un’assemblea a cui non ha partecipato. È una situazione normale, ma è anche il motivo per cui vale la pena che il contratto dica con chiarezza come vengono conteggiati gli oneri accessori e con che periodicità vengono rendicontati.

Le quattro righe da mettere nel contratto

Quasi tutte le discussioni che abbiamo elencato si disinnescano prima, con poche righe scritte quando il rapporto comincia e i toni sono buoni. Non servono formule legali complicate: servono quattro chiarimenti.

Lo stato di partenza. Il verbale di consegna con la descrizione degli infissi e le fotografie, per le ragioni viste sopra. È la riga che pesa di più.

Chi fa la manutenzione ordinaria, e quando. Le guarnizioni e la ferramenta di un serramento vogliono una regolazione ogni tanto: stabilire che venga fatta, e con quale periodicità, evita che un problema piccolo diventi un guasto attribuibile a incuria.

Come si segnala un guasto. Un canale scritto e un impegno a rispondere. È l’adempimento che l’articolo 1577 già prevede a carico dell’inquilino, ma metterlo nero su bianco lo rende una prassi invece che una discussione.

Cosa si può aggiungere. Due righe sulle addizioni — zanzariere, tende, inferriate — con l’accordo preventivo su chi le paga e cosa ne sarà alla fine. Costa nulla adesso e vale molto dopo.

Quando il proprietario non interviene

Il Codice civile prevede a monte un obbligo che si dimentica spesso: l’articolo 1577 pone in capo al conduttore il dovere di dare avviso al locatore quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che spettano a quest’ultimo. È il primo passo, e va fatto in forma tracciabile.

Da lì in avanti la materia si complica e non è prudente ridurla a una regola generale: le strade dipendono dalla gravità, dall’urgenza e dal contratto specifico. Quello che si può dire con sicurezza è che le iniziative autonome sono la parte rischiosa: trattenere somme dal canone o commissionare lavori per conto proprio contando di rivalersi dopo sono mosse che vanno valutate con un legale prima, non dopo. Una segnalazione scritta, precisa e documentata resta lo strumento più efficace e meno costoso.

Il punto di vista di chi affitta

Fin qui la questione è stata giuridica. Ma per un proprietario ce n’è anche una economica, e merita di essere guardata a mente fredda invece che sotto la spinta di un guasto.

Un immobile con serramenti vecchi ha tre problemi che si sommano: consuma di più, il che pesa sulla vivibilità e sulle bollette di chi ci abita; ha una classe energetica peggiore, che è un dato oggi visibile a chiunque cerchi casa; e produce una coda di piccole manutenzioni ricorrenti che, sommate negli anni, non sono trascurabili. Sostituirli è una spesa una tantum che ne chiude molte piccole.

C’è anche un effetto meno ovvio e che chi affitta conosce bene: un appartamento che si riscalda male cambia inquilino più spesso. Le finestre che spifferano non compaiono negli annunci e non si notano a una visita di quindici minuti, ma si sentono al primo inverno, e chi le subisce raramente rinnova volentieri. La rotazione, fra tempi morti e rimessa a punto, ha un costo che non finisce in nessun preventivo ma esiste.

E c’è il momento in cui la scelta si presenta comunque: quando un serramento arriva davvero a fine vita, la sostituzione tocca al proprietario per legge. A quel punto la domanda non è più se spendere, ma se farlo su una finestra sola e in fretta, oppure programmare l’intervento su tutte quelle nelle stesse condizioni. E se si arriva a chiedere preventivi, valgono gli stessi criteri di sempre: le proposte si confrontano a parità di perimetro, non sul totale in fondo. È una decisione che conviene prendere prima, riconoscendo i segnali invece di aspettare la telefonata di gennaio.

Non è una regola valida sempre, ed è lo stesso ragionamento che vale per la casa in cui si abita: contano lo stato di partenza, quali problemi si vogliono davvero risolvere, il mercato della zona e l’orizzonte temporale. Su un immobile che si intende tenere a lungo la logica è una; su uno destinato alla vendita a breve è un’altra. Vale però la pena farlo diventare una decisione presa, e non un intervento subìto la settimana in cui una finestra smette di chiudere.

Le detrazioni: chi può usarle

Un ultimo punto che riguarda entrambe le parti e su cui conviene essere prudenti, perché è materia fiscale e cambia nel tempo.

In linea generale, le detrazioni sugli interventi edilizi non sono riservate al solo proprietario: può accedervi anche il detentore dell’immobile — quindi l’inquilino — a condizione che sostenga effettivamente la spesa, che abbia un titolo idoneo alla detenzione regolarmente registrato e che operi con il consenso del proprietario, intestandosi fatture e bonifici.

Detto questo, i requisiti specifici dipendono dal tipo di intervento e dalla normativa vigente al momento dei lavori, e non è un terreno su cui improvvisare: la verifica va fatta prima di cominciare, con il proprio consulente fiscale. Noi coordiniamo il lavoro e forniamo la documentazione tecnica dei prodotti installati; le pratiche le seguono i professionisti che se ne occupano. Se il tema ti interessa, ne abbiamo scritto in generale nell’articolo su Conto Termico e bonus infissi.

In sintesi

Nelle locazioni la ripartizione non è materia di trattativa: la stabilisce il Codice civile. Al proprietario spettano le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in stato da servire all’uso, all’inquilino quelle di piccola manutenzione, e il criterio che separa le due cose non è il costo ma la causa — deterioramento da uso da una parte, vetustà o caso fortuito dall’altra. Sui serramenti la tabella degli oneri accessori è esplicita: manutenzione ordinaria di infissi e serrande, chiavi e serrature, sostituzione dei vetri e verniciature stanno all’inquilino; la sostituzione integrale, che è manutenzione straordinaria, resta al proprietario. E una clausola contrattuale che provi a spostare quest’ultima non produce effetti, per quanto sia stata firmata.

Il resto è documentazione. Un verbale di consegna con qualche fotografia rende verificabile lo stato di partenza e disinnesca in anticipo quasi tutte le discussioni che nascono dopo. È mezz’ora di lavoro che vale per l’intera durata del contratto, e conviene a entrambe le parti allo stesso modo — perché anche in una casa che non è la propria, una finestra che chiude bene è la differenza fra abitarci e sopportarla.

Fonti

Riferimenti richiamati nell’articolo. La qualificazione di un singolo intervento e la validità delle clausole del singolo contratto vanno sempre valutate sul caso concreto con un legale; gli aspetti fiscali con il proprio consulente.

• Art. 1575 del Codice civile — Obbligazioni principali del locatore, fra cui consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto.
• Art. 1576 del Codice civile — Mantenimento della cosa in buono stato locativo: il locatore deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.
• Art. 1577 del Codice civile — Obbligo del conduttore di dare avviso al locatore quando la cosa locata necessita di riparazioni che spettano a quest’ultimo.
• Art. 1590 del Codice civile — Restituzione della cosa locata: il conduttore deve restituirla nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione fattane dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso conforme al contratto; in mancanza di descrizione si presume che l’abbia ricevuta in buono stato di manutenzione, e non risponde comunque della perdita o del deterioramento dovuti a vetustà.
• Artt. 1592 e 1593 del Codice civile — Miglioramenti e addizioni: i miglioramenti non danno diritto a indennità salvo consenso del locatore; le addizioni possono essere tolte dal conduttore al termine della locazione se ciò avviene senza nocumento della cosa, salvo che il locatore preferisca ritenerle corrispondendo un’indennità.
• Art. 1609 del Codice civile — Piccole riparazioni a carico dell’inquilino: sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
• Tabella degli oneri accessori — Tabella di ripartizione delle spese fra locatore e conduttore concordata fra le associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, allegata ai decreti ministeriali sui contratti tipo di locazione. Indica fra le voci a carico del conduttore la manutenzione ordinaria di infissi e serrande, il rifacimento di chiavi e serrature, la sostituzione dei vetri e la verniciatura di opere in legno e metallo; per le voci non previste rinvia alle norme di legge e agli usi locali.