Cambiare le finestre in condominio: serve il permesso?

La risposta breve è no, non serve il permesso dell’assemblea. Ma ci sono due condizioni, e ignorarle può costare caro.

La domanda che arriva prima del preventivo

Chi vive in condominio, prima ancora di chiedere quanto costano le finestre nuove, chiede un’altra cosa: «ma posso cambiarle, o devo chiedere a qualcuno?»

È una domanda giusta, perché le finestre stanno in un punto di confine. Sono tue, ma si vedono da fuori. E quello che si vede da fuori — la facciata — non è tuo: è di tutti.

La regola: nessun voto, ma un avviso

Gli infissi del tuo appartamento sono di tua proprietà. Per sostituirli non serve una delibera dell’assemblea, né la firma dei vicini.

La legge però chiede una cosa precisa. L’articolo 1122 del Codice civile dice che dei lavori nella propria unità va data preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Non è una richiesta di permesso: è un avviso. Ma va fatto prima, non dopo.

Il consiglio pratico è farlo per iscritto: due righe con cosa cambi, dove, e con che aspetto esterno. Resta traccia, e chiunque abbia dubbi può sollevarli quando è ancora tutto sulla carta.

Il limite vero: il decoro della facciata

Lo stesso articolo pone un confine: il singolo non può fare opere che pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio. E la facciata, per l’articolo 1117, è una parte comune.

In concreto, il decoro si tocca quando cambia quello che si vede da fuori:

• il colore esterno del telaio, se rompe l’uniformità delle altre finestre;
• il disegno: un’anta unica dove tutti ne hanno due, traversi che spariscono o compaiono;
• il materiale visibile, quando cambia in modo evidente l’aspetto;
• l’oscurante: passare dalle persiane alle tapparelle, o viceversa.

Quest’ultimo è il caso che più spesso finisce in discussione, perché modifica la facciata in modo immediato.

Da dentro casa puoi cambiare quasi tutto. Da fuori, la tua finestra deve continuare a somigliare a quelle dei vicini.

Cosa puoi cambiare senza pensieri

Molto più di quanto si creda. Il vetro, le prestazioni termiche e acustiche, la sicurezza, le maniglie, la ferramenta: niente di tutto questo si vede dalla strada.

E anche il colore, a una condizione. Molti profili si producono in versione bicolore: un colore verso l’interno, scelto per la tua casa, e uno verso l’esterno, uguale a quello della facciata. È la soluzione che mette d’accordo chi vuole il bianco in salotto e il condominio che ha le finestre marroni da quarant’anni.

Prima di scegliere, leggi il regolamento

Il Codice civile è la base, ma il regolamento condominiale può essere più preciso. Soprattutto se è di origine contrattuale — cioè richiamato negli atti di acquisto e accettato da tutti — può fissare colori, modelli e materiali con limiti più stretti della legge.

È il documento da leggere per primo, prima ancora di guardare i campioni. Se non ce l’hai, lo chiedi all’amministratore.

Il Comune è un’altra cosa

Il condominio e il Comune sono due piani diversi, e spesso si confondono.

Per il Comune, la sostituzione dei serramenti rientra di norma nell’edilizia libera: nessuna pratica. Nei centri storici e nelle zone con vincolo paesaggistico, però, possono servire verifiche o autorizzazioni, specie se cambiano colore, materiale o disegno. Sono valutazioni che spettano a un tecnico abilitato: le pratiche le seguono studi tecnici esterni, noi coordiniamo il percorso.

Chi paga, e un’occasione da non perdere

Le finestre del tuo appartamento le paghi tu, anche se si vedono dalla facciata comune. Il condominio paga le parti comuni: la facciata, le finestre delle scale, il portone. Se l’appartamento è in affitto, fra proprietario e inquilino vale un’altra regola, che abbiamo raccontato voce per voce.

Una cosa vale la pena saperla. Se il condominio sta per rifare la facciata, è il momento migliore per pensare anche agli infissi: con il ponteggio montato, le lavorazioni esterne come persiane e davanzali si fanno più facilmente, e colore e finitura si possono scegliere insieme al resto.

Cosa rischia chi non chiede

Se il lavoro non tocca l’aspetto esterno, saltare l’avviso di solito non ha conseguenze gravi, ma resta un passaggio mancato.

Se invece la facciata cambia, l’amministratore o un altro condomino possono chiedere di rimettere le cose com’erano. E la spesa, a quel punto, è di chi ha fatto i lavori: si pagano le finestre due volte.

In pratica, quattro passi

1. Leggi il regolamento condominiale, e cerca le parole «facciata», «infissi», «colori».
2. Fotografa la facciata e le finestre dei vicini: colore, numero di ante, oscuranti.
3. Scegli un aspetto esterno coerente. Dentro, fai come preferisci.
4. Scrivi all’amministratore prima dei lavori. Se hai dubbi — per esempio sulle tapparelle — chiedi che la questione passi in assemblea.

Sono passaggi che facciamo insieme già dalla prima telefonata, quando chiediamo se esistono vincoli condominiali o di facciata. È una delle domande che servono a non sbagliare dopo.

Fonti

Riferimenti richiamati nell’articolo. Il singolo caso — regolamento, delibere, vincoli locali — va sempre valutato sul concreto con l’amministratore e, se serve, con un legale o un tecnico abilitato.

• Art. 1117 del Codice civile — Parti comuni dell’edificio, fra cui le facciate.
• Art. 1122 del Codice civile — Opere su parti di proprietà o uso individuale: il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio; in ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.
• Art. 1138 del Codice civile — Regolamento di condominio.
• D.M. 2 marzo 2018 — Glossario delle opere di edilizia libera, che comprende la sostituzione di serramenti e infissi.